住宅ローンの選び方解説!損しないための基礎知識

マイホームで暮らす夢を叶えるための手段としてあるのが住宅ローン。無理なく返済していくためにはどうすれば良いのか、住宅ローンを組むうえで必要な知識や注意点を解説していきます。

住宅ローンの基礎知識と心構え

まずは、住宅ローンに必要な知識と心構えについて解説していきます。

そもそも住宅ローンとはどんなものなのか

住宅ローンとは、文字通り住宅を購入するのに利用できるローンです。原則として「本人が住む」ことを前提としたものであり、誰かに貸したりセカンドハウスを目的とした利用はできません。

他にも、リフォームや借り換え、中古住宅の購入にも住宅ローンが利用できます。ただし、金融機関によって要件が違うので、よく確認しておくことが必要です。

住宅ローンを利用するためには「安定した収入」が必要です。年金収入だけの人や専業主婦が住宅ローンを利用することはできません。

他にも勤続年数や返済が終わる年齢、健康状態など様々な要素をもとに借入可能かどうかを金融機関が判断します。その基準も金融機関によって異なるので、複数の金融機関に相談するのが良いでしょう。

住宅ローンには諸費用がかかる

住宅ローンを利用するうえで誰もが気にするのが金利でしょう。

住宅ローンは何千万円という高額な借り入れです。金利が0.1%違うだけでも後に大きな差となりますから金利は気になって当然ですが、住宅ローンはその他にも「諸費用」がかかるということを忘れてはいけません。

諸費用は頭金とは別に払わないといけませんので、予算を健闘するときは諸費用もあわせて考えるようにしましょう。

金融機関によっては諸費用を住宅ローンに上乗せすることもできますが、そのぶん借入額が増えてしまい後々負担となります。できることなら現金で用意できるようにしましょう。

住宅ローンの借入先

住宅ローンの借入先は以下のようにいろいろあります。

公的住宅ローン 財形貯蓄を1年以上継続している人が利用できる「財形住宅融資」と、自治体による融資あっせんや利子補給と言った支援制度による住宅取得に対する助成を行う自治体融資があります。
民間住宅ローン 都市銀行、地方銀行、信用金庫、信託銀行、労働金庫、生命保険会社、ノンバンクなど民間の金融機関が扱っている住宅ローン。最近は実店舗を持たないネット銀行でも住宅ローンを取り扱っています。
フラット35 民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供している住宅ローン。すべての住宅で利用できるわけではなく、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準に適合しているなどの条件があります。提携先の金融機関によって適用金利や手数料が異なります。

住宅ローンを利用するには、金融機関や保証会社の融資審査に通らなければいけません。審査に通らなければ、その金融機関が提供する住宅ローンを利用することはできないということです。

ただし、融資審査の基準は金融機関によって異なるので、別の金融機関で審査をうけた場合に、融資の承認を得られることもあります。

家計に合った住宅ローンを組む3つのポイント

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間が長いので利息負担は予想以上になります。無理なく返済していくには家計に合ったプランを組むことが大切です。

住宅ローンを組む際は、次の3つのポイントを抑えるようにしましょう。

いくらなら返済できるか

「夢のマイホームだから」とついつい予算オーバーになりがちですが、住宅ローンは借金ということを忘れてはいけません。家計に無理のない返済計画をたてることが大事ですから「いくらなら返済できるか」という視点で返済可能な額を決めるようにしましょう。

返済期間は短く

返済期間を長くすれば月々の返済額は少なくなります。しかし、総返済額は増えてしまいますし、定年後も住宅ローンを支払わないといけない恐れがあります。

家計を圧迫しないためにも返済期間を長めに設定するケースもあるかもしれませんが、その場合はどのタイミングで収入が減るのかをあらかじめ確認し、余裕があるうちに繰り上げ返済するなど後先のことしっかりと考えた計画を立てましょう。

金利やコストは低く

住宅ローンは借入額が高額となるため、少しでも金利やコストを抑えるのが鉄則です。わずかな金利差でも、総返済額が数百万円も違ってきます。たった数%でも金利には敏感になること、諸費用などのコストもきちんと確認するようにしましょう。

住宅ローンの金利は3タイプ!それぞれの特徴や違いは?

住宅ローンの返済額を決めるうえで重要な要素となるのが金利です。住宅ローンの金利は複数のタイプがあり、それぞれ異なります。

  • 全期間固定金利型
  • 固定金利期間選択型
  • 変動金利型

ここでは住宅ローンの金利タイプの特徴や違いについて解説していきます。

全期間固定金利型

借り入れ当初から完済まで金利が一切変わらないタイプです。金融機関によっては完全固定金利型とも呼んでいます。

代表的な住宅ローンはフラット35です。借入時に将来の金利も決まっているので返済計画が立てやすく、安心です。また低金利時に借りておけば、完済まで低金利の恩恵を受けることができます。

固定金利期間選択型

3年間、5年間といったように一定期間は金利が固定され、その期間が終了すると再度金利(固定金利期間選択型または変動金利)を選ぶことができ、その都度金利が見直されます。

金融機関によって固定期間は異なります。

全期間固定金利型よりも利息を抑えられるメリットがある反面、変動金利型のように返済額の増額幅を制限する決まりがないので期間終了後に返済額が大きく増える可能性があります。

変動金利型

半年ごとに金利が見直されるタイプです。

一般的にもっとも金利が低くなっており、次の5年間は返済額を変更せず次の5年間は返済額を従来の返済額の1.25倍までにするという決まりがあります。

完全固定金利型に比べて適用金利は低めですが、その後の金利上昇のリスクを追うというデメリットがあります。

金利タイプはどれを選べば良いの?

どの金利タイプが適しているかは、人それぞれ異なります。実際に完済するまでは答えは出ないと言っていいでしょう。

返済額や金利だけでなく、ライフプランやリスクの許容範囲、価値観なども金利タイプを選ぶうえで重要となります。

全期間固定金利型

  • 毎月の返済額を完済まで確定させたい
  • 家計の状況が大きく変化する可能性が高い
  • 社会情勢に目を向けるのが得意ではない
  • 金利の動きに気にしたくない

固定金利期間選択型

  • 教育費など他のことにもお金がかかるので返済額は抑えたいが、金利変動は避けたい
  • 一定期間経過後は収入UPの予定がある
  • 他にもローンはあるが完済すれば家計に余裕ができる

変動金利型

  • 金利が上昇しても十分対応できるだけの余裕がある
  • 積極的に繰り上げ返済する予定である
  • 住宅ローン借り入れ後も大きな支出がない
  • ニュースや経済雑誌などで社会情勢に目を向けるのが得意だ

住宅ローン金利の決まり方

住宅ローンの金利は金融機関がそれぞれ独自に決めています。市場の動きや政策さらには販売方針などを基準にして毎月金利を見直しているのです。

各金融機関のホームページにてその月の金利を確認することができます。

金利タイプごとに指標が異なるので金利の動きは違っています。

住宅ローンの金利は実際に借り始めた月の金利が適用されます。住宅ローンを契約しても、引き渡しまで期間が長ければ適用される金利が変わっている場合もあります。

そのため、実際に引き渡しとなる2ヶ月前に金利をかならず確認するようにしましょう。ただし、財形住宅融資の場合は申込み時の金利が適用されます。

住宅ローンは諸費用や手数料もかかる!何にどれくらい必要なのか

住宅ローンは金利にばかり目がいきがちですが、諸費用や手数料がかかることも忘れてはいけません。低金利だからと選んだ住宅ローン商品が、実は手数料が高額だったというケースは決して珍しくありません。

金利だけに気を取られていると、後で慌てることにもなりかねません。何にどれぐらいかかるのか、いつ支払うのかきちんと確認しておきましょう。

住宅ローンの諸費用はどれぐらいかかるのか?いつ用意するか?

住宅ローンの諸費用は、一般的に新築物件なら物件価格の5%程度、中古物件なら8%程度かかります。中古物件の場合、仲介手数料が入るため新築物件よりも多めになることがほとんどです。

たとえば、4000万円の物件なら約200万円の諸費用がかかると考えておきましょう。

建売、注文住宅、マンションなど購入物件や住宅ローンによって違いがあるので必ず金融機関に確認しておきましょう。見積書にも諸費用の概算が記載されているので参考にするといいでしょう。

項目 内容 支払い時期
仲介手数料 建物・土地を仲介してくれた不動産業者に支払う。 引渡し時
印紙税 住宅ローンの契約書などを交わすときに契約書にかかる税金。契約書に記載された金額によって税額が決まる。 ローン契約時
登録免許税 住宅取得したことを公にするために登記を行う際に税金がかかる。 登記時
登記代行手数料 司法書士等に依頼した場合にかかる。 登記時
固定資産税 1月1日時点で登記簿上の土地建物所有者として登記されている固定資産に対して課税される。 引渡し時
不動産取得税 不動産の取得に対してかかる 入居後
融資手数料 住宅ローンを利用するために金融機関に払う手数料。 ローン実行時
保証料 万が一、住宅ローンの支払ができなくなったとき保証会社に肩代わりしてもらうための保証料。
火災保険料 住宅ローン利用時には必ず加入しなければいけず、地震保険とセットであることがほとんど。
地震保険料
団体信用生命保険料 住宅ローン返済中に万が一のことが合った場合に債務の弁済を行うもの。金利に含まれている場合は別払は不要。

上記の諸費用・手数料の中で注目したいのが融資手数料・保証料です。その理由は、金融機関と住宅ローンの種類によって大きな差が生まれるコストだからです。

【融資手数料】

住宅ローンでお金をかりるためにかかる手数料のことです。融資手数料には定率型と定額型の2種類あります。

  • 定額型:住宅ローンの借入額に関わらず一律
  • 定率型:住宅ローンの借入額×手数料率で計算

近年多く見られるのが定率型です。借入額に応じて融資手数料が変わるというもので、金融機関によって融資手数料が異なります。たとえば、借入額の1.08%とするところもあれば2.16%とするところもあります。

特に金利が低い住宅ローンだと手数料が定率型になっているケースが多いので要注意です。住宅ローンを比較する場合は、支払利息と融資手数料両方を考慮するようにしましょう。

【保証料】

住宅ローンの保証料は、契約者が住宅ローンを返済できなくなったときのための費用です。契約者に代わって保証会社が金融機関へ住宅ローンを弁済してくれます。

保証料は「一括払い」と「金利上乗せ払い」の2種類あります。

保証料は金融機関によってまちまちです。保証料が50万円程度済む金融機関もあれば200万円近くかかる金融機関もあります。

なかには保証料がかからない金融機関もあります。代表的なところで言えばフラット35や住信SBIネット銀行などです。ただし、保証料が無料になる代わりに、融資手数料が高額になりますので注意してください。

住宅ローンの諸費用を現金払いできない場合

住宅ローンの諸費用は現金で払うのが原則ですが、事情によってそれができない場合もあるでしょう。登記費用や税金は物件によって決まっていますが、住宅ローン商品の選びかたを工夫することで諸費用を抑えることはできます。

たとえば、保証料無料の住宅ローンを検討する、火災保険を短期加入する、仲介手数料のかからない買い方をする、引っ越し代や家具などの費用を抑えるといった工夫で諸費用を抑えることは十分可能です。

諸費用を現金で払うことができない場合は、住宅ローンに上乗せして借りるという方法もあります。金融機関によっては諸費用専用のローンを取り扱っています。

ただ、返済負担が大きくなるのでできることなら現金で払えるように準備しておきたいところです。

住宅ローンの返済方法・返済方式

住宅ローンは借りるときだけでなく、借りた後も重要です。ここでは住宅ローンの返済方法について解説していきます。

元金均等返済と元利均等返済

住宅ローンの返済方法は主に「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2つあります。

返済方式 特徴 メリット デメリット
元利均等返済方式 毎月の返済額(元金と利息の合計)が一定となる返済方式。 毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい。 返済当初は、利息の割合が大きいため元金がなかなか減らない。
元金均等返済方式 毎月の返済額を一定とした返済方式。元金を返済期間で均等に割、元金の残高に応じて利息部分を載せていく。ローン残高に応じて利息が減っていき、毎月の返済額も減っていく。 返済当初から元金が減っていくため残債が早く減り総返済額が少なくて済む。返済が進むに連れて毎月の返済額が少なくなっていき負担が軽くなる。 返済当初の返済額が大きく負担になる。

以前は住宅ローンの返済は元利均等返済方式が一般的でしたが、最近は元金均等返済方式も採用している金融機関も増えてきており、利用者の希望によって選択することができるようになりました。

どちらの返済方法が良いのか?

住宅ローンの返済方法は、元利均等返済方式と元金均等返済方式どちらを選ぶのが良いのでしょうか?2つの返済方法を比較してみましょう。

例)借入額3000万円、金利3%、ボーナス返済なし、30年間で返済する

元利均等返済方式の場合

毎月の返済額:12万6,481円
総返済額:4,553.1万円
支払利息総額:1,553.1万円

元金均等返済方式の場合

毎月の返済額:15万8,333円(1回目)
総返済額:4,353.8万円
支払利息総額:1,353.8万円

差額:199.3万円

このように両者の返済方式を比較すると、元金均等返済方式は元利均等返済方式よりも総返済額は少なくて済みます。

しかし、安易に返済方法を選んではいけません。なぜなら、元金均等返済方式は返済当初の返済負担が大きく返済計画に無理が生じる可能性があるからです。

収入の度合いやその他の出費・負担なども考慮して収支を予測する必要があります。

元利均等返済方式は、元金のヘリが遅いですが一部繰上返済を早めに実施していくことで元金均等返済方式と同じくらい支払利息を減らすことも可能です。

住宅ローンの返済は、長期に渡り無理なく計画的に支払っていくことを想定しつつ、少しでも利息負担を減らしたいなら、元利均等返済方式で繰り上げ返済を併用するのが無理のない返済方法と言えるでしょう。

住宅ローン審査の基礎知識!どんなことに注意すれば良いのか

住宅ローン審査を受ける際、具体的にどんなことに注意すれば良いのでしょうか?

住宅ローン審査で陥りがちな注意点って?

住宅ローン初心者が申し込むにあたり陥りがちなのが「手当たり次第に申し込む」ということです。

住宅ローン審査は銀行などの金融機関が行う「事前審査」と、その後に信用保証会社が行う「本審査」の2段階審査となっています。

金融機関によって審査基準は全く異なるので、審査に通るための明確な基準はありません。たとえば、A銀行の審査は通ったからといってB銀行の審査も通るとは限らないのです。

どの銀行なら審査に通るかわからないため、「とりあえずたくさん申し込んでおこう」と考えがちですが、これは非常に危険なこと。

金融機関は審査のときに、個人信用情報機関に照会して申し込み者の信用情報(金融履歴)を確認します。

たとえば、A銀行の住宅ローンに申し込むと「A銀行の住宅ローン審査に申し込んだ」という履歴がつきます。

すると、別の金融機関へ住宅ローンを申し込んだときに「この人は別の金融機関で審査に落ちたからうちに申し込みにきたんだろう」と思われてしまい、審査に通りにくくなってしまうのです。

審査に通るか不安だからといって、何回も住宅ローンに申し込みするのはやめましょう。

住宅ローン審査に落ちても大丈夫!?審査通過するための対処法

住宅ローンは、何千万円という巨額なお金が動くわけですから金融機関側は確実に返してくれる人にしか融資しないのは当然のこと。

だからこそ住宅ローン審査に通るのは難しいわけですが、もしも審査落ちしてしまっても慌てないことです。

住宅ローン審査に落ちたときは、まずはその原因を考えること。自分では何の問題も無いと思っていても、知らず知らずのうちに住宅ローン審査に悪影響を及ぼす問題を起こしているケースは意外と多いもの。

住宅ローン審査に落ちたとき、必ずやっておきたいのが「自分の信用情報を確認する」ということです。金融機関は住宅ローン審査で必ず申し込み者の信用情報を確認します。信用情報には、ローンやクレジットカードの申込み履歴・利用履歴・返済履歴などが登録されています。

住宅ローン審査に落ちる原因としてもっとも多いのが、信用情報に問題があるというもの。ですから、審査落ちの原因を知りたいときは、自分の信用情報を確認するのが手っ取り早いのです。

では、信用情報に問題があることが判明したとき、どのような対処をすればいいのか?それは「待つこと」です。

登録された信用情報が更新されるには5年~10年程度かかります。仮に2年前に信用情報に傷を残すようなことをしていた場合、あと3年でその傷は消えるということ。つまり、後3年待ってから新たに住宅ローンに申し込むことです。

一度ついてしまった信用情報の傷は、時間が経つことでしか解決できません。とにかく待つしかありません。

住宅ローンの審査期間は?待たされるのは審査落ちの証拠?

「住宅ローンに申し込んだけど結果の通知が一向にこない・・・」
「銀行から問い合わせが来たけど、何か問題が合ったのかな・・・」

住宅ローン審査の結果を待つ間、疑心暗鬼に襲われてしまう人は多いのではないでしょうか?

住宅ローンは、他のローンよりもはるかに高額な融資となるためその分慎重に審査する必要があります。そのため、審査結果がでるまでにどうしても時間がかかるもの。

審査にかかる時間は金融機関によって異なりますが、おおよその目安は次のとおりだと考えてください。

  • 事前審査:最短1日~1週間
  • 本審査:1~2週間

つまり、申し込みから本契約に至るまでにかかる時間はおおよそ2週間~3週間ぐらいだということです。もし、これよりも時間がかかっている場合は、金融機関から「この人に住宅ローンを利用させるのは不安だな」と思われて審査が長引いている可能性が高いでしょう。

審査が長引く原因としては、主に次の2つが考えられます。

  • 頭金が少ない
  • 収入が不安定

頭金が少ないと金融機関側から「計画性がない」「貯金できない人」と思われてしまいます。

そのように思われてしまうと、借り入れ負担が大きすぎないか?税金を滞納しているのではないか?などと疑われるようになり、本来ならスルーされる部分まで調べられてしまいます。

住宅ローン審査するにあたり金融機関側は安定収入があるかどうかを重視します。年収の波が激しいと「どうして年収の波が激しいのか?」と疑問に思われ、それを検証するために時間がかかってしまうことがあります。

住宅ローン審査で特に重要なものとは

住宅ローン審査では様々な項目がチェックされますが、その中でも重要となるのが「借入額」です。

なぜなら、返済期間や金利は後からでもなんとか調整することは可能ですが、借入額だけはどうしても変えることができないからです。

とは言え、申し込み者側で借入額を自由に決められるわけではありません。住宅ローンの借入額を決めるのに重要となるのが返済負担率です。

年収に占める年間のローン返済額の割合のことです。返済負担率の基準は各金融機関で独自に定めており、原則として返済負担率の中に収まっていれば貸し出してくれる可能性が高いです。

返済負担率の基準を公開しているのはフラット35だけです。フラット35の場合、年収400万円以上の返済負担率は35%、年収400万円以下なら返済負担率30%とされています。

年収が低くても返済負担率が一定基準内に収まっていれば、審査に通る可能性があるということになりますが、だからといって返済負担率の上限ギリギリまで借りてしまうのは危険です。

住宅ローンを組むと、固定資産税や都市計画税などローン返済以外の出費もでてくるため、上限ギリギリまで借りてしまうと返済がかなり苦しくなってしまいます。

経済的に余裕がない限りは、返済負担率に余裕を持たせて住宅ローンを組むようにしましょう。

購入予定の物件が住宅ローン審査に影響する!?

意外と知らない人が多いですが、実は購入予定の物件の価値が住宅ローン審査に大きく影響を与えます。住宅ローンの審査は、申し込み者の年収や信用情報ばかりがきになるところですが、選んだ物件次第では審査に影響を与えることもあるのです。

住宅ローンは、購入予定の物件を担保とします。そのため、購入予定の物件には価値がどのぐらいあるのか?が非常に重要となります。

万が一、住宅ローン利用者が返済不能になったとしても担保となっている物件があるので、金融機関側は回収不能のリスクを避けられるからです。

仮にその物件を売るとしたらいくらぐらいの価値になるのか、担保評価額は審査での一つの目安としているわけです。どんなに収入が高くても、購入予定の物件の担保評価額以上の借入額で申し込んだ場合は、住宅ローン審査に通りにくくなってしまうのです。